L'état des lieux, un document d'anticipation.

L'élaboration d'un document commun

Le statut du fermage prévoit les éléments essentiels qui constituent un bail rural : durée, prix du loyer, désignation des biens et des co-contractants... Mais, il en est un, qui malgré son intérêt, est souvent oublié c'est l'état des lieux. Il est pourtant obligatoire. Article L.411-4 al3 du Code rural : bailleur et preneur " un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci ". De même pour les baux à long terme, article L.416-6 al1 du Code rural.

Alors, pourquoi malgré cette obligation explicite, trop peu d'états des lieux sont-ils réalisés ?

C'est que cette obligation n'est pas assortie de sanction, et qu'à défaut d'état des lieux la validité du bail n'est pas pour autant remise en cause.

Si les parties choisissent de réaliser cette formalité, elle doit être faite dans les conditions prévues au Code rural. Si rien n'est fait au plus tard un mois après l'entrée en jouissance, la partie la plus diligente peut s'en charger et le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à l'autre partie. Cette dernière dispose alors d'un délai de deux mois pour faire ses observations ou accepter. Passé ce délai, son silence vaut accord et l'état des lieux devient définitif et réputé contradictoire. En cas de désaccord, durant ce délai légal chaque partie peut demander la désignation d'un expert auprès du président du tribunal paritaire des baux ruraux. Elle devra être établie conformément au plan d'inventaire, déterminé par un arrêté, du ministre de l'Agriculture, en date du 31 octobre 1978 dont les parties ont intérêt à s'inspirer pour réaliser leur état des lieux d'entrée.

La forme et le contenu de l'état des lieux

Aucune condition de forme du document n'est imposée. Les parties peuvent le rédiger elles-mêmes. Cela n'exclut pas de recourir à des personnes expérimentées : expert agricole, conseiller technique... surtout si le fonds justifie une description avisée.

Outre les mentions requises par la loi, les parties peuvent y faire figurer toutes les informations qu'elles jugent utiles. En pratique, dans beaucoup de départements, les commissions consultatives paritaires des baux ruraux ont travaillé à l'élaboration d'un état des lieux type, en annexe du bail type. S'il existe, les parties pourront s'y référer.

Les mentions obligatoires de l'article L.411-4 al4 du Code rural : " L'état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l'état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années ". Chacun des éléments fera l'objet d'une description détaillée, exemples :

bâtiments d'habitation : présentation générale du bâtiment, rappel de la mise aux normes (salubrité, sécurité, économie d'énergie...), description de l'intérieur (usage et aménagement de chaque pièce), description de l'extérieur (nature et état de la construction, toiture), environnement de la maison (accès, clôtures, plantations, aménagements)... ;

bâtiments d'exploitation : description de l'extérieur (entrée, voies d'accès et de distribution), et de l'intérieur (les équipements, leur nature, leur capacité, leur vétusté...), pour les bâtiments d'élevage détailler les mises en conformité des installations (bruit, ventilation, effluents...)... ;

terres et herbages : indication des références (commune, section, numéro, classe) surface, parcelles contiguës de même nature, assolement, état de propreté des sols, nature du terrain (argileux, calcaire, silex...), caractéristiques du fonds relatives à la préservation naturelle du fonds (points d'eau, bassins-versants, irrigation), existence de bornes, présence d'un marnage... Pour les prairies, spécifier la nature de la flore en place, l'état des clôtures... ;

rendements moyens des cinq dernières années : éventuellement ceux fournis par le locataire sortant après vérification, les analyses de terre ;

en annexe de l'état des lieux doit aussi figurer un état des risques technologiques et naturels encourus, fondés sur les informations fournies par le préfet, du lieu de situation du fonds.

Si ce n'est pas obligatoire, il est d'usage de préciser les quantités de pailles, foins et fumiers se trouvant sur le fonds à l'entrée dans les lieux.

Un mode de preuve efficace

L'état des lieux est un moyen sûr pour prouver les modifications apportées au fonds loué. Attention car à défaut, le preneur est présumé avoir reçu les biens en bon état de réparations locatives et devra les rendre comme tels, et ce jusqu'à preuve contraire. Cette présomption ne s'applique qu'aux bâtiments. En effet, la jurisprudence de la Cour de cassation considère que les preneurs de parcelles de terre ne sont pas soumis à cette règle.

Que se passe-t-il lorsque le bail prend fin ?

Le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué pourra prétendre, à l'expiration du bail, à une indemnité auprès du bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Toutefois, les améliorations réalisées devront avoir des effets utiles pour le fonds qui se prolongent au-delà du bail ; et concernant les travaux le preneur devra avoir respecté les procédures de contrôle du propriétaire.

En parallèle, l'article L.411-72 du Code rural, prévoit que le bailleur a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi, s'il y a dégradation du fonds. Au-delà de l'état des lieux tous les autres modes de preuve du droit commun seront admis, exemple : l'existence d'améliorations culturales pourra résulter d'une comparaison des rendements et de la qualité des sols, entre les cinq premières années d'exploitation et les cinq dernières ou bien encore d'un bilan issu d'analyses régulières des terres.

Faire l'impasse de l'état des lieux est une petite économie parfois sans conséquence, mais, parfois aussi source de désagréments. Sa rédaction permet d'anticiper bon nombre de difficultés et contribue à instaurer des relations plus harmonieuses, entre bailleurs et preneurs.